房地产经纪人谋杀案:有些是掠食者，有些是猎物

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最近，我在新闻节目中谈到了成功的房地产经纪人托德·科赫普(Todd Kohlhepp)，他最终被揭露为大规模杀人犯和连环杀手.在不同的场合，他雇了几对夫妇清理他偏远地区的东西，杀死了雄性，并让雌性为自己的性目的而俘虏.他们中只有一个幸存下来，只是因为警察及时出现以挽救她.

Kohlhepp是一个危险的人，但是很少有人看到他的这一面.没有一个受害者相信他们外出完成任务时会冒险.尽管他是一个生气勃勃的控制人，但使某些人感到不安.他擅长投射立面.

在加利福尼亚州的另一起掠夺性房地产经纪人案中，经纪人罗莎巴·孔特雷拉斯(Rosalba Contreras)进行了一次骗局，最终于1998年发生双重杀人案.她与一对老年夫妇，情人和瓦伦蒂·帕特里达(Elvira Partida)进行了一次婚宴，花费了他们200万美元.在他们的财务顾问和她的弟弟里卡多(Ricardo)的公证员的帮助下，她诱使他们以低于市场价值的价格将其投资物业出售给她的同伙，然后以高价将其转售.在1998年面对的时候，她用锤子砸碎了瓦朗蒂娜18次，并用剃刀将卧床不起的妻子用火刀砍了一下，然后将他们的海滨别墅着火了.两人都死了，她被定罪.

奇怪的是，罗莎巴(Rosalba)的兄弟里卡多(Ricardo)于2009年在加利福尼亚州威彻斯特的一个被赎回的财产中被刺死.作为房地产经纪人，他向潜在买家展示了昂贵的房产.几天后，另一位房地产经纪人找到了他的尸体.

因此，房地产经纪人自己可能会面临这些风险.每次他们独自在物业遇到客户或邀请陌生人上车时，他们都必须相信自己正在与想要进行合法交易的人打交道.

2000年7月8日，在得克萨斯州，一对夫妇在模范房屋中发现了特工萨拉·安妮·沃克(Sarah Anne Walker)的遗体.她被刺伤27次，被咬和殴打，她的珠宝也不见了.她的杀手最终被DNA鉴定为Kosoul Chanthakoummane并被捕.警方认为，他已将其他特工定为目标，以备将来遭到抢劫和殴打.在假释期间，他和一个朋友在枪口下抓住两个女人偷车后，被判犯有严重抢劫和绑架罪.

致命的情况可能仅仅因为评论而爆发.房地产经纪人安·尼尔森(Ann Nelson)问詹姆斯·霍尔(James Hole)，如果他买不起房，为什么要找房子.显然，霍尔变得生气了，用围巾把她勒死了，然后用壁炉扑克骗了她.然后，他在她旁边放了一块燃烧的床垫，以销毁证据，但被抓了.

在1990年代，房地产交易中暴力行为的增加促使全美房地产经纪人协会制定了更多的安全计划.指南建议不要带回客户的房间或在空旷的开放房屋中与陌生人见面.他们还建议准备好手机，通知其他人约会，并在可能的情况下，通知开放日的伴侣. NAR网站提供了更多信息.

尽管如此，捕食者还是会研究他们可能在哪里找到脆弱的猎物以及如何最好地诱捕它们. 2008年，经纪人Lindsay Buziak接到一对夫妇的一系列电话，说他们需要尽快购买价值数百万美元的房屋.她感到不安，但她同意在不列颠哥伦比亚省萨尼奇的一家行政院与他们会面.目击者看到她穿着考究的白种男性和女性.在二楼的卧室里，他们多次刺伤她，杀死了她.他们使用的手机号码链接了一个虚假的名字.

在一种情况下，一个连环杀手冒充顾客.成功的造假者詹姆斯·德·贝德勒本III遭受酷刑. 1982年，DeBardeleben以“扎克博士"的身份要求路易斯安那州的房地产经纪人让·麦克菲尔(Jean McPhaul)展示几栋房屋.在她没有办理登机手续后，同事发现她在一个空房子里，被绑在阁楼上的一条子上，心脏有两处刺伤.在DeBardeleben被捕后，警察打开了一个储物柜，发现了女性内衣，假阳具，铁链，手铐，枪，刀，警察证章和成千上万遭受酷刑的妇女的照片.

除了与假买家会面外，房地产经纪人还面临着心怀不满的客户的威胁.在密歇根州，罗伯特·约翰逊(Robert Johnson)通过特洛伊·范德斯泰特(Troy Vanderstelt)买了房子.当他试图在2008年出售它时，他得知它已经失去了价值.责怪范德斯泰特，他安排了一次会议并致命地枪杀了他.

在我自己的地区，我们有一个尚未解决的房地产经纪人谋杀案，可以通过一些基本的预防措施预防或至少解决这一谋杀案. 1997年9月12日，特工夏洛特·菲米亚诺的尸体在一间空屋中被发现.她被勒死并被枪杀.显然，接到打来的电话后，她出门向潜在买家展示了这套房子，但没有留下任何有关该客户的信息给她的同事.二十年后，这仍然是一个难题.

风险管理技术可以降低两种风险.这意味着对客户采取谨慎的态度，并对其他经纪人(和客户)的建立方式有所了解.匆忙的客户(或房地产经纪人)应提出足够的危险信号，以将有关他们的详细信息留给同事.如果他们拒绝提供可以签出的联系信息，则不值得冒险.与男性相比，女性人数更多，女性应建立一种方式将首次会议通知同事，尤其是仅与男性见面.他们可以学习自卫，携带可以帮助他们的物品，还可以学习如何始终保持客户的视线.他们应该与其他人知道会议的客户进行沟通，并且应该避免激起烦躁的客户.他们可以在同事的开放式房屋中提供帮助，以得到回馈，明确的目标是互相注视对方.

此外，代理机构可以为每项潜在交易设置安全规范，例如用于签入和签出并记录客户姓名和联系信息的计算机系统.如果将这种做法传达给客户，则会威慑那些有意伤害的人.任何合法客户均无理由拒绝提供此类信息.许多代理商已经将这种做法付诸实践，并且没有任何理由不这样做.他们还可以提供定期培训，以提醒您.

在Kohlhepp案中，尽管他拥有合法的商业外观，但他的财产被隔离了.那些接受清理工作的人可能会告诉某人他们要去哪里以及预计什么时候回来(就像在荒野中徒步旅行一样).谨慎行事比假设每个看起来合法的人实际上都是正确的要好.